IVA del autopromotor: obra, materiales y profesionales

El IVA de una autopromoción no se calcula aplicando el mismo porcentaje a todas las facturas. Una ejecución de obra que cumpla los requisitos puede tributar al 10 %, mientras que materiales comprados sin instalación y servicios profesionales suelen llevar el 21 %. La diferencia depende de la operación contratada, no de que todos los gastos se destinen a la misma casa.

Esta guía se refiere al territorio de aplicación del IVA español, principalmente Península y Baleares, y a información consultada el 19 de septiembre de 2026. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes indirectos diferentes. En cada presupuesto conserva la base, el impuesto y el total; la expresión «más IVA» deja sin resolver una parte del dinero que necesitas.

Cuándo entra una ejecución de obra en el 10 %

La AEAT, en su información sobre construcción y rehabilitación, recoge el tipo reducido para ejecuciones derivadas de contratos directos entre promotor y contratista en edificaciones destinadas principalmente a viviendas. A estos efectos, al menos el 50 % de la superficie construida debe destinarse a vivienda. El tipo no se aplica por ese motivo a las subcontratas.

El autopromotor que construye su vivienda puede ser el promotor de ese contrato aunque no sea una empresa inmobiliaria. Lo relevante es identificar la relación contractual y la naturaleza de lo ejecutado. No basta con añadir la palabra «vivienda» a una factura de suministro.

Cuando contratas varios oficios directamente, cada operación necesita su propia calificación. Conserva los contratos y el proyecto que permiten entender el alcance. Si un presupuesto mezcla ejecución, equipos o suministros separados, pide una explicación de su tratamiento antes de aceptarlo.

Materiales y profesionales siguen su propia clasificación

La AEAT aclara que la entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina tributa al 21 %. Comprarlos tú no los convierte en ejecución de obra del constructor. El coste logístico y la responsabilidad por su recepción también cambian cuando separas el pedido.

Los servicios profesionales ordinarios de proyecto o dirección no se convierten en una ejecución de construcción por servir a la misma vivienda. Su referencia general es el 21 %, conforme a la Ley del IVA, salvo que una regla específica determine otra cosa.

Existen supuestos específicos, como determinadas ventas con instalación de armarios de cocina, baño y empotrados en contratos directos de construcción o rehabilitación. Por eso la tabla orienta la revisión, pero no sustituye la identificación exacta del encargo.

No traslades a obra nueva la regla del 40 %

Es frecuente mezclar construcción con reparación de una vivienda existente. La AEAT explica separadamente las obras de renovación y reparación: entre sus condiciones para el tipo reducido figuran antigüedad, destinatario y un límite del 40 % para el coste de materiales aportados respecto de la base de la operación.

Ese límite no es el test general de una nueva construcción contratada directamente con el promotor. Tampoco cualquier reforma importante se convierte fiscalmente en rehabilitación. Antes de discutir porcentajes, determina en cuál de esas categorías está el trabajo.

En un proyecto mixto, como conservar una parte y ampliar otra, entrega al asesor el alcance técnico completo. Separar facturas de forma artificial no aclara la verdadera operación. La documentación debe permitir explicar qué se construye, qué se repara y cómo se contrata.

Un presupuesto con tres tipos de factura

Ejemplo docente con importes hipotéticos: suponemos una vivienda en Península o Baleares, ejecución directa que reúne las condiciones del 10 %, materiales ordinarios sin instalación y servicios profesionales al tipo general. No es una estimación del precio de construir.

Aplicar un 10 % a toda la base produciría un presupuesto 2.970 € inferior. Además, la tabla no incorpora terreno, trámites, conexiones u otros costes. Llévala al presupuesto completo de autopromoción sin convertir un subtotal en el límite de toda la casa.

Compara el ahorro después del impuesto y del alcance

Un descuento de proveedor puede reducirse al comparar totales. Supón que una partida instalada y correctamente calificada al 10 % tiene una base de 10.000 €: total 11.000 €. Un suministro alternativo de 9.000 € al 21 % suma 10.890 €, antes de cualquier instalación y logística que falten. La diferencia inicial de bases no era el ahorro final.

El ejemplo no demuestra qué contrato debes elegir. Enseña a mantener iguales componentes, transporte, colocación y garantías antes de comparar. Nuestra guía de presupuestos de materiales desarrolla esas unidades y exclusiones.

Una oferta de casa llave en mano también debe aclarar los impuestos de lo incluido y de los encargos separados. Revisa cualquier cambio que saque una partida del contrato principal, porque puede alterar coste, coordinación y tratamiento fiscal.

Anticipos, facturas y posibles errores

Relaciona cada pago anticipado con su contrato, factura y posterior liquidación. El artículo 75 de la Ley del IVA regula el devengo, incluidos pagos anticipados en los términos que establece. No confundas fecha de factura, avance de obra y fecha de pago al planificar caja.

Si el tipo aplicado no coincide con la explicación recibida, pide revisión y, cuando proceda, una factura rectificativa. No corrijas tú el impuesto en una hoja y pagues como si esa modificación estuviera aceptada. Para un particular que construye su casa de uso privado, tampoco debe presumirse que el IVA es recuperable o que procede una factura sin impuesto por inversión del sujeto pasivo.

Deja el tratamiento fiscal resuelto antes de contratar

Al comparar constructores, exige una base y un total coherentes con el alcance. Separa la tributación del terreno, tratada en IVA e ITP de parcelas, de la de los trabajos posteriores: que ambos formen parte del proyecto no los convierte en una única operación.

Prepara una matriz de contratante, proveedor, concepto, base, tipo, total y fecha prevista de pago. Cuéntanos la ubicación y cómo piensas contratar la construcción, indicando si compras materiales por separado. Esa información permite definir el encargo; las dudas fiscales concretas deben resolverse con las facturas y contratos a la vista.