Comprar una casa con inquilino: contrato, plazos y gastos

Comprar una vivienda con inquilino significa analizar un inmueble y una relación de alquiler ya existente. La venta no borra automáticamente el contrato ni permite elegir una nueva renta o fecha de salida. Antes de valorar el precio como oportunidad, averigua qué contrato compras, qué pagos se cumplen y qué obligaciones asumirías.

Empieza por tu objetivo y por la fecha del contrato

Si buscas vivienda para entrar a vivir pronto, una ocupación arrendada puede ser incompatible con tu calendario. Si quieres mantener el alquiler, necesitas comprender su duración, gastos y funcionamiento. No aceptes como respuesta suficiente que “el inquilino se marchará cuando se venda” sin documentación y revisión del caso.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 14, contempla la subrogación del comprador en derechos y obligaciones del arrendador. En su régimen actual, trata los primeros cinco años del contrato, o siete cuando el anterior arrendador era persona jurídica, y regula otros supuestos. La fecha del contrato y el régimen transitorio importan: no apliques esas cifras mecánicamente a cualquier alquiler antiguo.

Reúne contrato inicial, anexos, prórrogas y comunicaciones relevantes. Distingue fecha de firma, entrada en vigor y modificaciones posteriores. Incluye la comprobación en el proceso de compra, antes de comprometerte con una fecha de entrega que quizá no puedas exigir.

Qué documentos necesitas para entender el alquiler

Compara la renta contractual con lo realmente cobrado. Si hay un acuerdo posterior, una bonificación temporal o un aplazamiento, pide su soporte. La cifra del anuncio puede describir una expectativa del vendedor y no el ingreso actual del contrato.

Trata los documentos personales del arrendatario con la confidencialidad debida y a través de quienes intervienen en la operación. El objetivo es verificar la relación contractual, no circular indiscriminadamente información sensible.

Revisa los derechos de adquisición preferente

El artículo 25 de la LAU regula tanteo y retracto del arrendatario, con condiciones, posibles pactos y excepciones. Antes de avanzar, hay que determinar si existe un derecho aplicable y qué notificación o acreditación exige esa venta.

No basta con que el vendedor diga que el inquilino no quiere comprar. Pide que se revise la documentación correspondiente al precio y condiciones reales de la transmisión. Un cambio relevante durante la negociación puede obligar a reexaminar el expediente, por lo que conviene que el asesor conozca la versión final del acuerdo.

Consulta también la información registral, pero no deduzcas de la ausencia de una mención visible que no hay alquiler o que el contrato carece de efectos. La existencia y situación del arrendamiento requiere su propio análisis.

Calcula con la renta vigente y gastos comprobados

Empieza por los ingresos que permite el contrato y que puedas verificar, no por lo que cobrarías en un anuncio nuevo. Las actualizaciones, prórrogas y eventuales contratos futuros deben revisarse conforme a la normativa aplicable. Comprar no permite suponer una subida inmediata al nivel que te interesa.

Ejemplo hipotético: una vivienda produce 1.000 € mensuales durante doce meses, es decir, 12.000 € anuales. Si los gastos anuales del propietario que has identificado suman 2.400 €, quedan 9.600 € antes de financiación, impuestos personales, vacancias, impagos y gastos extraordinarios. No es una rentabilidad garantizada ni una estimación para el mercado: muestra qué conceptos faltan cuando alguien solo multiplica la renta por doce.

Calcula el desembolso inicial con el coste completo de compra. Después prepara un escenario con una reparación y otro con menor cobro efectivo. La lógica de escenarios del análisis de una promoción build to rent también ayuda a separar ingreso, gastos y caja, aunque compres una sola vivienda.

Identifica obligaciones que no desaparecen con el alquiler

Revisa conservación, reparaciones y distribución de gastos conforme al contrato y la LAU. Un pacto que repercute determinados gastos al inquilino no resuelve todas las obligaciones del propietario frente a terceros. Por ejemplo, en comunidades sujetas al régimen estatal, la LPH regula las obligaciones del propietario respecto de los gastos generales.

Solicita información sobre averías comunicadas, trabajos prometidos y controversias en curso. Una reparación pendiente puede afectar simultáneamente al presupuesto y a la relación con el arrendatario. No te limites a preguntar si hay impagos: un alquiler al corriente también puede tener compromisos que necesitas conocer.

Si valoras comprar mediante una sociedad, analiza por separado la estructura de compra empresarial. No presupongas que cambiar quién compra modifica libremente el contrato vigente ni que produce una ventaja fiscal automática.

Prepara una transición documentada

Antes de firmar, deja aclarado cómo se prorratearán rentas y gastos, qué ocurre con la fianza y otras garantías, qué documentos se entregan y cómo se comunicará el cambio de arrendador. La fecha de corte debe permitir saber a quién corresponde cada cobro, evitando que comprador, vendedor e inquilino trabajen con instrucciones diferentes.

Si tu plan exige recibir la vivienda libre, pide asesoramiento sobre la situación y evidencia necesaria antes de acordar el compromiso. No bases el precio ni tu mudanza en una salida verbal futura. Tampoco sustituyas la revisión jurídica por medidas de presión sobre quien ocupa legítimamente la vivienda.

Tu siguiente paso es preparar una ficha con fecha del contrato, renta comprobada, gastos, garantías y objetivo de la compra. Indica si quieres mantener el alquiler o usar la vivienda personalmente, junto con municipio y presupuesto. Esa diferencia cambia desde el principio qué operaciones pueden encajar contigo.