Presupuesto para construir un edificio de viviendas: partidas y viabilidad

Dos edificios con el mismo número de viviendas pueden tener presupuestos muy distintos. Uno ocupa una parcela llana, repite una distribución sencilla y no necesita sótano. Otro exige excavación entre medianeras, contención y una planta de aparcamiento de geometría difícil. Dividir el importe de ambos por sus metros cuadrados oculta precisamente las decisiones que explican la diferencia.

Para responder cuánto cuesta construir un edificio de viviendas conviene preparar dos cifras: el presupuesto de construcción y la inversión completa de la promoción. La segunda incorpora suelo, estudios, servicios profesionales, financiación y comercialización. Mezclarlas impide saber qué oferta es competitiva y qué capital hará falta.

Empieza con un cuadro de superficies que todos entiendan

Antes de solicitar precios, pide al equipo de proyecto un esquema de plantas y una tabla que diferencie superficie construida sobre rasante, bajo rasante, viviendas, zonas comunes, terrazas, locales y aparcamientos. Indica cómo se mide cada concepto. La superficie comercial de las viviendas no debe utilizarse como sustituto de toda la superficie que vas a construir.

En un ejemplo puramente ilustrativo, una promoción podría tener 1.200 m² construidos sobre rasante y 400 m² de sótano. Si una oferta aplica su ratio solo a los primeros y otra incluye ambos, los precios por metro cuadrado resultan incomparables. No hace falta conocer el precio final para detectar ese error.

Comprueba también que el esquema cabe realmente en el solar. La viabilidad de la promoción antes de comprar suelo debe resolver esa primera pregunta; el presupuesto desarrolla después una solución concreta.

Qué partidas debe contener la construcción

Los elementos pequeños pero repetidos merecen atención: una modificación de carpintería o baño se multiplica por todas las viviendas. En cambio, una decisión aparentemente localizada, como cambiar la posición del núcleo de ascensores, puede afectar estructura, instalaciones y superficie vendible a la vez.

El sótano necesita su propia conversación

Un aparcamiento no se presupuesta bien como una planta residencial más barata. La excavación, el agua, los accesos, la ventilación y las maniobras tienen una lógica diferente. Solicita al proyectista alternativas de distribución y comprueba cuántas plazas útiles aporta cada una, además de la superficie que consume la rampa.

Si todavía no existe información del terreno, identifica la provisión económica como provisional y anota qué investigación permitirá actualizarla. Nuestra guía sobre estudios geotécnicos y topográficos ayuda a distinguir los datos que necesitas; no son dos nombres para el mismo trabajo.

Lo que queda fuera de la oferta del constructor

Crea un segundo bloque para adquisición del suelo, impuestos y gastos de la operación, honorarios de proyecto y dirección, estudios, trámites, seguros, conexiones, financiación y ventas. Para cada partida, registra responsable, base del cálculo, impuestos incluidos o excluidos y momento de pago.

La LOE atribuye al promotor obligaciones propias, entre ellas gestionar las autorizaciones procedentes y entregar documentación de la obra. La contratación del constructor no las elimina. Consulta el artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Evita una única fila llamada «gastos varios». Una conexión eléctrica pendiente de valoración y una campaña comercial son incertidumbres distintas, con responsables y plazos diferentes. Si no puedes cuantificar una partida, conserva una hipótesis explícita y una fecha para obtener el dato.

Comparar ofertas sin comprar exclusiones

Entrega a todos los licitadores la misma versión de planos, mediciones y calidades. Pide que identifiquen cambios, omisiones, partidas provisionales y condiciones de revisión. Después normaliza las propuestas incorporando el coste estimado de lo que cada una deja fuera. El procedimiento de comparación de presupuestos y elección de constructor sirve también para promociones.

Revisa por separado la duración de la oferta y la del contrato. Una propuesta válida durante unas semanas no resuelve cómo se tratará una decisión de acabados que tomarás meses después. Define quién aprueba cambios, cómo se valoran y qué sucede con el plazo antes de ejecutarlos.

El calendario también forma parte del presupuesto

Distribuye los desembolsos por meses y relaciónalos con cobros probables, aportaciones y financiación disponible. Un proyecto rentable sobre el papel puede necesitar más caja de la prevista si compra equipos antes de cobrar ventas o mantiene deuda durante una comercialización lenta.

Prueba tres cambios por separado: mayor coste de obra, retraso de entrega y ventas más lentas. Luego combina los que podrían ocurrir a la vez. El objetivo es detectar cuánto capital adicional habría que aportar, no fabricar un porcentaje universal de contingencia.

Qué enviar para obtener un cálculo útil

Prepara municipio, referencia del solar, situación urbanística conocida, cuadro de superficies, esquema de plantas, nivel de calidades, estudios disponibles y fecha objetivo. Adjunta también las decisiones abiertas: sótano, número de viviendas, locales o estrategia de venta. Una pregunta bien delimitada consigue respuestas comparables.

Reserva en el cierre del presupuesto las actuaciones relacionadas con el seguro decenal, el certificado final de obra y la declaración de obra nueva. Son conceptos distintos y pueden involucrar documentos, agentes y momentos de pago diferentes.

Si el suelo todavía se está negociando, revisa los costes de preparación, accesos y servicios antes de cerrar el límite de inversión. Después puedes contarnos la promoción y solicitar información para su presupuesto, indicando qué documentación ya tienes y qué necesitas resolver primero.