Alquileres desde el 15 de noviembre: prórrogas de 5 o 7 años e indemnización

El Real Decreto-ley 28/2026 se publicó el 7 de octubre, pero no entra en vigor hasta el 15 de noviembre. Si completa la convalidación parlamentaria y llega vigente a esa fecha, sustituirá las prórrogas anuales de hasta tres años por extensiones mucho más largas y añadirá una indemnización cuando el arrendador decida no continuar.

Cómo cambiaría la duración del contrato

Después del periodo mínimo de cinco años —o siete cuando el arrendador sea persona jurídica—, si ninguna parte comunica que no quiere prorrogar, el contrato se extenderá por otros cinco o siete años. El nuevo preaviso ordinario será de seis meses para el arrendador y dos para el inquilino.

La norma también mantiene protecciones extraordinarias: hasta un año para hogares vulnerables cuando el arrendador sea gran tenedor y hasta tres años en zonas tensionadas, con sus condiciones. Por eso una fecha calculada solo desde la firma no basta para saber cuándo quedará libre una vivienda.

Qué indemnización introduce

Cuando el arrendador avise válidamente de que no desea prorrogar, deberá pagar el mayor de dos importes: doce mensualidades calculadas con el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido allí. Si no existe un valor individualizado, se utiliza la renta vigente.

Hay excepciones, entre ellas la necesidad real del propietario persona física para sí o determinados familiares, la ausencia prolongada e injustificada del inquilino, que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, la firma de un nuevo contrato o el rechazo de una oferta que cumpla los requisitos legales. No asumas una indemnización sin comprobar el expediente concreto.

Qué ocurre con los contratos ya existentes

La reforma se aplicará a contratos vigentes respecto de vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Las comunicaciones de no prórroga enviadas válidamente antes de la publicación del decreto conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador podrá avisar con cuatro meses. Los contratos que ya estén dentro de la prórroga anual anterior terminarán ese periodo bajo la regla antigua y pasarán después al nuevo régimen.

Antes de comprar una vivienda ocupada, revisa contrato, anexos, fecha de vencimiento y todas las comunicaciones con la guía para comprar con inquilino. La calculadora de gastos no determina la disponibilidad del inmueble; compara escenarios con la calculadora de presupuesto y prepara la documentación indicada en la guía de venta. El decreto-ley aún debe superar la convalidación del Congreso, de modo que conviene comprobar el BOE otra vez antes de firmar o enviar un preaviso.