Prórrogas del alquiler: el primer decreto fue derogado y otro régimen llega el 15 de noviembre

Actualización del 7 de octubre: el Congreso derogó correctamente el Real Decreto-ley 27/2026 el 2 de octubre. Ahora se ha publicado el Real Decreto-ley 28/2026, una norma distinta que vuelve a introducir prórrogas largas, seis meses de preaviso del arrendador e indemnización, pero con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre.

La derogación anterior no desaparece

El decreto del 1 de octubre entró en vigor y fue derogado el día 2. Esa versión dejó de formar parte del marco aplicable. La nueva reforma no revive retroactivamente aquel texto: crea otro régimen, con su propia disposición transitoria y su propia fecha.

Hasta el 15 de noviembre no deben aplicarse las nuevas prórrogas del Real Decreto-ley 28/2026. Además, el decreto debe someterse a convalidación parlamentaria, por lo que su estado oficial debe comprobarse de nuevo antes de tomar una decisión contractual.

Qué prevé el nuevo régimen

Después del periodo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, la falta de aviso produciría prórrogas de otros cinco o siete años. El aviso del arrendador pasaría a seis meses y el del inquilino seguiría en dos.

La no renovación por voluntad del arrendador podría generar la mayor cifra entre doce mensualidades del valor individualizado de referencia y una mensualidad por año residido, con excepciones legales. Las notificaciones efectuadas válidamente antes de la publicación del nuevo decreto conservan su eficacia y no generan esa indemnización.

Qué debe revisar comprador o propietario

La guía de compra con inquilino ayuda a ordenar contrato, anexos, renta, vencimiento y comunicaciones. La calculadora de gastos no determina cuándo puede ocuparse la vivienda, y la calculadora de presupuesto debe comparar escenarios sin asignar automáticamente una indemnización.

Si al entrar en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, la disposición transitoria admite un aviso del arrendador con cuatro meses. Los contratos ya situados en la prórroga anual anterior continúan en ella hasta que termine. Conserva fechas y pruebas dentro del expediente descrito en la guía de documentación de venta y solicita análisis individual antes de prometer una fecha de entrega libre.